| 所谓“房屋代持”，一般是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。也就是我们通常所说的借名买房。目前我国法律暂未对此作出明确规定。个人认为，代持行为一般通过代持合同的约定来表现，而合同是否合法有效可以根据《合同法》的精神来判断。只要代持合同签订主体均具备完全民事行为能力，合同的签订是当事人之间真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体或第三人的利益，合同就应当合法有效。在实践中，北京高院以指导意见的形式附条件地认可了这种房屋代持行为，但底线是不能违反相关政策、法规的规定，比如不能借名购买经济适用房等政策性保障住房。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。这条规定我认为可以理解为变相认可了房屋代持行为。即便如此，房屋代持还是存在很大风险。比如，对于出资人来说，代持人出于私心，想占有房产；另外，代持合同并不能对抗善意第三人。对于代持人来说，代持行为会影响其日后购房及贷款优惠政策；另外，如果实际购房人不按时还款就会影响代持人的征信记录等。既然有风险，大家一定要做好风险防范措施。一是签订好房屋代持合同。在合同中把双方地位、权利义务约定清楚，特别要约定好房屋权属的归属、产权过户时间及双方违约责任、承担责任方式、计算标准，并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。二是保留好证据。实际出资人在购房时最好保证资金从自己处直接支付给出售方，并保留所有票据、权属凭证等书面证据，以防将来发生权属纠纷时举证困难。 |
